Kada kupiti nekretninu? Je li sada vrijeme ili treba čekati?

Svjedočimo divljanju cijena nekretnina. Ponekad nam se čini da one rastu iz dana u dan, a nerijetko krivicu prebacujemo na investitora, na državu, na radnu snagu… Ipak u cijenu kvadrata koji želimo kupiti ulazi puno više od onoga što mislimo. Pitanje „zašto cijene divljaju“ natjerale su nas da istražimo koji su razlozi tome i što sve ulazi u tu cijenu koji će mnogi otplaćivati do svoje mirovine. Za sugovornika smo odabrali čovjeka koji građevinske radove ima u malom prstu. Saša Perko je magistar inženjer građevinarstva te direktor u DOMinvest grupi.

„Slažem se da je porast cijena nekretnine neočekivan. Dok u većini članica EU cijene padaju oko 5-10%, u Hrvatskoj je prosječan rast oko 10 posto godišnje. Glavnih razloga je nekoliko, svakako je najznačajniji inflacija koja je i čak i ove godine na visokih 5%. U građevini je ona još značajnija zbog cijene materijala koje i dalje rastu.

S druge strane zbog velike potražnje za građevinskim radnicima, cijena usluga raste rapidno. Za neke od usluga koje ste prije 4 godine mogli dobiti za primjerene cijene, danas je cijena dvostruka, a nerijetko i više. Tome svemu pogoduju EU natječaji i potresna obnova zbog koje značajno raste cijena građevinskih usluga.

Cijene zemljišta su drastično porasle i naglasak na neopravdane cijene bi se trebale usmjeriti na cijene zemljišta. Zemljište koje ste mogli kupiti prije 4 godine je identično kakvo je i danas, a cijena tog isto zemljišta se podvostručila. Primjerice, parcelu koju smo kupili 2020. godine na Trešnjevci u Zagrebu tada je stajala 450€/m2, danas na sličnoj poziciji ne možemo kupiti ispod 900-1000€/m2.

Rekao bih da se ovdje najviše, ali neopravdano pokušava iskoristiti prilika u cijelom ovom ludilu“, objašnjava nam Saša Perko koji tvrdi da je teško odrediti realnu cijenu nekretnine.

Nije isto je li nekretnina vizualno i funkcionalno atraktivna (to znači skuplji arhitekt i sam projekt), je li na poželjnoj lokaciji, kakvo je zemljište (ravan ili brdovit teren), tko ju je gradio, tko je developer, te zadnje, ali ne i najmanje važno – koliko taj developer želi zaraditi. Tržište je manje-više realno, jer upravo tržište definira cijenu. Da nitko ne kupuje po takvim cijenama, one bi se smanjile – kao što je trenutno primjer u Njemačkoj.

Prema riječima Saše Perka najveći problem je u ponudi, kvalitetnih nekretnina. U Zagrebu se može skoro na prste jedne ruke nabrojati kvalitetnih parcela, a za takve vlasnici traže ogromno svote novaca. Kad developer tu zbroji trošak svog kapitala, angažman oko cijelog projekta (projektni ciklus od 3 godine) i zarade koju može ostvariti, na kraju nije zadovoljan. No što točno ulazi u cijenu kvadrata?

„Najprije bih volio spomenuti prvi „trošak“ u cijeni kvadrata, a to je PDV koji direktno ide državi, dakle ako je cijena neto kvadrata stana 3.000 €, gotovo transakcijski državi ide 600 €, dakle developeru ostaje 2.400 € za pokrivanje svih troškova i eventualnu zaradu.

Daleko najznačajniji trošak je gradnja, ona u cijeloj investiciji čini 40-45% troškova. Kod gradnje je potrebno spomenuti da developer gradi zgradu po BRP (u što ulaze i površine zidova, stubišta, hodnika i kotlovnica), a prodaje samo neto kvadrate. Tu gradnja više ne košta 1.200 – 1.400 €/m2, već se ostvaruje 20% manje neto kvadrata, dakle trošak gradnje je u tom slučaju 1.500 – 1.750€/m2. Potom je tu i zemljište, projektiranje i stručni nadzor, troškovi priključaka, komunalnog i vodnog doprinosa, troškovi marketinga i prodaje i ostali indirektni troškovi koji se mogu popeti do 1-2% investicije“, objašnjava Saša Perko koji nam je pojasnio i zašto cijene nekretnina nisu jednake u Zagrebu, na moru ili u Slavoniji.

„Nažalost, niti cijene materijala nisu iste u Hrvatskoj. Tamo gdje ga je teže dovest ili tamo gdje se koristi znatnije više, tamo je on i skuplji. Na visoke cijene nekretnina u Zagrebu ili na obali najviše utječu sljedeći faktori: lokacija, usluge te materijali koji su skuplji na obali, naročito na otocima i tamo gdje je manjak konkurencije.

Par primjera za razumijevanje visokih cijena na obali: građevinske firme ne smiju raditi 3-5 mjeseci, pa nije baš lako organizirati takav sustav rada. Također, kako proizvesti beton na otoku? Kako dovesti tone armature na otok? Zato su cijene materijala skuplje. Prije nego što se krene u gradnju, na obali se često prvo mora napraviti iskop u stijeni, brdovito je tlo pa je potrebno i mnogo potpornih zidova, možda su potrebni i duboki temelji… Mnogo je razloga zašto ta cijena može ići u nebesa, a nije vidljivo na van“, pojasnio je Perko.

Ako  kupujete „gotov proizvod“ proći ćete oko 15 skuplje nego da sami gradite. Naravno tu se i postavlja pitanje: je li moje vrijeme, energija i na kraju zdravlje vrijedno tih 15% ili nije? Gradnja u današnje vrijeme je iznimno iscrpljujući proces jer je vrlo nepredvidiv i pun izazova na sve strane, a ljudi ga često podcijene.

Često se ljudi pitaju trebaju li nekretninu kupovati sada ili čekati pad cijena! Svi se nadaju nekom strmoglavom padu, no…

„Tržišni ciklusi postoje, nekad je imovina skuplja, nekad je jeftinija, ali ako se gleda dugoročno, tada nema boljeg vremena za kupnju od danas. Ako inflacija bude standardnih 2-2,5%, za 40 godina ta će nekretnina vrijediti barem 2-3 puta više. Ako inflacija bude i viša, tada će možda vrijediti 5-10 puta u odnosu na danas. Ako se planirate brzo obogatiti, tada nekretnine svakako nisu najbolji izbor za ulaganje, koje god vrijeme bilo i kakvi god ciklusi bili. Ne volim špekulirati, no rekao bih da cijene neće padati značajno. Ako se i dogodi neka korekcija, ona će biti lokalna i u razini 2-5%. Usudio bih se predviđati da će se cijene u kratkoročnom periodu do 3 godina povećati. Vrlo smo interesantno tržište za Europu, to slušam svakodnevno od naših inozemnih partnera, što samo potvrđuje moje razmišljanje“.

Inače, Saša Perko na čelu je DOMinvest grupe koja je firma matica za tri tvrtke kćeri koje se bave projektiranjem (DI plan d.o.o.), gradnjom (DOMinvest d.o.o.) i razvojem projekata stanogradnje (DOMinvest development d.o.o.), a u kratko/srednjoročnom planu su još dvije tvrtke unutar građevinskog sektora kako bi zaokružili komplet usluga u građevinarstvu. Ukoliko gradite ili se spremate graditi, svakako im se možete obratiti i putem njihove web stranice.

FOTO: DOMinvest grupa